问：请问我县物业管理的现状是怎么样的？

查旭光：我县城区物业管理工作起步于1998年，截至目前，全县共有物业服务企业16家，物业服务从业人员近800人，已成立物业行业党委，已建立3家物业公司党支部，1个住宅小区党支部，物业行业内党员人数30名。服务47个住宅小区、25个单项保洁服务小区和44个非住宅项目（办公楼宇等），总服务面积约480万平方米，惠及居民2.83万户、约8万余人。物业服务费收费率不高，最高98%，最低40%，低于60%的项目12个，平均收费率70%。截至目前，全县物业管理覆盖率达到90%以上，新建住宅小区基本实现了物业管理全覆盖。

问：当前我县物业管理存在哪些问题？

查旭光：（一）各种物业纠纷引发信访投诉。随着物业管理的不断深入，物业管理活动中的矛盾和纠纷日渐凸显，业主和开发企业之间、物业企业、业委会之间的矛盾和纠纷逐步升级。不可调和的物业纠纷引发的直接后果便是业主拒交物业费，物业服务企业降低服务标准和等级，业主投诉率居高不下，形成恶性循环之态势。物业纠纷产生的原因大致有以下几点：1、房屋质量问题。业主房屋发生渗水、开裂、地基下沉和管道堵塞等质量问题时，报修后开发商推诿扯皮，不及时维修，业主因此迁怒物业企业；2、违法建设问题。小区业主（多为一楼）装修时侵占广大业主共有权利，私自扩大院落、破坏房屋结构、搭建阳光房等乱象横生，物业公司劝阻无效，上报行政主管部门后大多不了了之，其他业主纷纷效仿，造成违建成风的负面影响； 3、物业服务问题。物业公司综合管理水平滞后，物业从业人员素质良莠不齐，客服人员缺乏与业主沟通能力，遇事不主动解决，服务态度傲慢，引起业主强烈反感，小事情变成了大问题；4、业主维权不当。有些小区业主家中财物被盗或发生邻里纠纷，不是选择依法维权，而是直接到物业服务中心吵闹、要求索赔，遭到拒绝后便反复投诉，想通过行政干预解决问题；有个别业主以放弃使用权利为由拒不履行共用设施设备运行费用，一旦被催款便会和物业服务人员争吵，继而通过政民互动、县长热线、信访投诉等方式反映物业公司不作为。（二）行政管理部门执法不力。《安徽省物业管理条例》明确规定，县级以上发展改革、公安、司法、财政、环保、城乡规划、城市管理、工商、价格、质监、人防等部门，应当按照各自的职责，相互配合，做好相关监督管理工作，但实际情况却并非如此。当物业管理区域内发生私搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜、店外店经营等违法、违规现象时，各职能部门没有尽到监管责任，任由其自由泛滥。有的执法部门接到投诉后，不是置之不理就是到现场草草处置，案件始终是有办理无办结。有个别执法人员不是依法行政，而是乱作为，为息事宁人便支持业主不正当诉求，造成小区物业管理工作上的被动。（三）社区管理体系不健全。物业管理事关千家万户，是基层管理体系的重要组成部分，应当发挥社区、业委会的自律、自治作用，推行属地管理、重心下移的管理模式，才能建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制。泾县目前仍未完善基层物业管理组织机构建设，未配备专职物业管理人员，在考核社区工作时没有物业管理方面的内容，目标任务分解也不明确，导致基层管理人员物业管理理法律法规认知能力差，物业管理水平弱化，主动开展物业管理工作的意识比较淡薄。（四）老旧小区后期管理难度大。老旧小区改造后，管养经费无法落实，后期管理难度大。有的老旧小区改造后优化了公共配套设施和智能化系统，如增加了楼道灯和监控探头，但后期未聘请物业公司进行管养，移交社区管理无人接受，更不愿承担设施设备运行能耗费，最后导致新配套的设施设备形同虚设或全线瘫痪。到目前为止，城区仍有很多改造后的老旧小区没有实施物业管理，在我县创建省级文明城市期间，由社区进行阶段性管理，因无法落实长效管理机制，脏、乱、差等不文明现象迅速反弹。

问：当前我县物业管理的情况您有何意见和建议？

查旭光：（一）建立健全物业纠纷快速调处机制。组建县物业纠纷人民调解指导委员会和泾川镇物业纠纷人民调解委员会，社区设立专职物业纠纷调解员，在依法调解、平等自愿、尊重当事人诉讼权利的前提下，彻底化解物业管理活动中的矛盾和纠纷，完善人民调解、行政调解、司法调解三调联动工作体系，形成预防和化解物业矛盾纠纷的整体合力。县住建、规划、公安、城管、环保、物价、市场监督等行政管理部门按各自职责分工，对物业管理区域内业主肆意破坏建筑物、构筑物，私搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜、侵占公共区域等违反《安徽省物业管理条例》《业主管理规约》等违规行为所引发的物业矛盾和纠纷进行调处。（二）建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由泾川镇，县住建局（房管局）、县文明办、县城管执法局、县消防大队、县公安局、县司法局、县卫健委、县文旅局、县市监局、县供电公司、县自来水公司，县移动公司、县电信公司和建设单位、物业服务企业、小区业委会等各方代表组成，由泾川镇负责召集，县政府分管副县长列席会议。各成员单位按照召集人要求准时参会，并按照会议议事内容和决策，认真履行各方主体权利和义务，建立权责清单、受理登记和跟踪回访制度，切实解决物业管理区域内突出问题。同时，充分发挥部门联动作用，将引进综合执法进小区工作落到实处，依法行使国家公权力，严厉查处物业管理区域内各类违法、违规或恶意扰乱物业管理秩序的行为。（三）建立社区物业管理工作机制。发挥行业管理指导属地管理的行政职能，指导泾川镇（社区）依法开展本辖区物业管理工作。泾川镇（社区）应尽快成立镇物业工作站和社区物业服务站，落实专（兼）职工作人员负责具体工作。同时，将基层物业管理工作纳入政府综合目标考核体系，建立县政府考核行业主管部门，行业主管部门考核泾川镇、物业企业；泾川镇考核社区（业委会），社区（业委会）考核物业企业的双向考核体系，相互制约，层层负责，共同推动我县物业管理工作。（四）逐步完成老旧小区整合管理。一是将老旧小区后期管养经费纳入年度预算，对老旧小区改造后的共用设施设备进行维护和保养。二是在社区的帮助下成立业主委员会，及时选聘专业的物业服务企业，建立健全保洁、保安、保绿等基础管理制度，引导广大业主自觉参与小区建设，爱护共用设施设备，共同构筑美好家园。三是对没有引进物业管理的居民小区和零散住宅进行打包，由社区物业服务站统一管理。今后，我们将持续推进物业服务行业健康、快速地发展，致力培育物业管理品牌企业，打造一批优秀物业服务项目。同时，进一步规范物业管理行为，全面落实物业小区文明创建长效管理机制，指导基层物业服务站依法开展物业管理工作，营造干净、有序、文明、和谐的居住环境和生活秩序。

解读机关：泾县住房和城乡建设局

解读人：查旭光

咨询股室：泾县房地产管理中心

联系人：张国庆

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