【政策解读】基准地价是啥？和房价关系大吗？

由于地价与房价息息相关，很多市民对政府每隔一段时间就要更新一次的基准地价也颇为关注。基准地价是什么概念？与土地成交价有关吗？会影响房价吗？
今天，我们就请安徽省不动产登记中心（安徽省国土资源储备发展中心）监测监管科的相关负责人来给大家说道说道。
首先，什么是基准地价？
基准地价是指在城镇规划区范围内，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，它是一个区域的平均地价，受使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因素的影响，综合评估而定。
基准地价是怎么出炉的呢？制定的依据是什么？一般来说，首先是土地定级：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地进行定级。定级的指标要素包括商服繁华度、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度、基础设施完善度、公用设施完备度、环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度、人口密度、产业集聚影响度等。随后是土地价格评估：按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格（平均价格）。最后，这一价格由市、县级以上人民政府公布。
那基准地价有啥作用呢？中心监测监管科人士总结说，其实基准地价更多是一种参考指导作用。具体来说，基准地价的最主要作用有两个：第一，作为各级政府在土地有偿出让时的依据。众所周知，一块土地在上市拍卖前，都会有一个底价，而这个底价会在基准地价的参考指导下形成。第二，各级政府可以根据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价差别和调整，引导或控制各类社会经济活动，落实国土空间规划、经济发展战略和产业政策。比如说，如果城市要大力发展工业等实体产业，采取先租后让、租让结合，或租赁方式供地，为招商引资发展实体经济提供支持。而如果要控制住宅或商业等房地产业过于旺盛的需求，就会上调住宅和商服类用地基准价格。
基准地价更新可以从另一个角度解读为是对土地管理政策的现实需求，反映较客观真实的区域市场价格，更有利于土地的开发和利用。
居住基准地价与房价关系大吗？其实关系不直接。因为居住土地出让中，大部分土地成交价，都是开发商根据市场和自身产品、收益预期等形成的，所以开发商最终的出价结果，与该地块所在区域的基准地价并没有直接关系。但会影响市场的预期，因此我们强调稳预期、稳地价、稳房价。根据自然资源部的有关规定 ，各地基准地价每3年应全面更新一次。